Na Alemanha, em resultado das baixas taxas de juro e da expansão desenfreada do balanço do BCE, os preços das casas afastaram-se continuamente dos rendimentos e das rendas ao longo da última década, conduzindo a um mercado imobiliário altamente sobrevalorizado.
Até, com a pandemia o tijolo não sofreu. Por exemplo, no segundo trimestre de 2020, os preços dos imóveis residenciais aumentaram 6,8% em relação ao mesmo período do ano anterior e, portanto, não foram mais fracos do que no ano anterior.
Mas a sorte do mercado imobiliário está se esgotando, o índice Europace de preços de imóveis, que mede a tendência de os preços médios das propriedades existentes na Alemanha, já tem quatro quedas consecutivasdevido ao aumento das taxas de juros.
Do ponto de vista do financiamento, a participação dos empréstimos hipotecários alemães nos balanços dos bancos aumentou consideravelmente. Agora representa 35% de todos os empréstimos bancários. Este é também o resultado do aumento dos preços, a tendência continua. O volume de empréstimos continua a aumentar, em 6%. No entanto, este forte crescimento é parcialmente explicado pelo aumento do nível de preços em todas as áreas.
Os empréstimos com fixação inicial de taxa de juro superior a dez anos representam já metade do total dos empréstimos a particulares para aquisição de habitação. Isso significa que, em meio a uma reversão da taxa de juros, os bancos ainda teriam empréstimos de rendimento muito baixo em seus balanços por alguns anosmas eles já teriam que pagar taxas de refinanciamento mais altas.
Dado o forte aumento dos preços, os empréstimos imobiliários simplesmente se tornaram mais arriscados porque a tendência pode ser revertida rapidamente. A alavancagem do comprador residencial está aumentando: eles estão financiando uma parte crescente de seus custos de aquisição com empréstimos e colocando cada vez menos capital em depósito.
Dados do mercado alemão indicam que, em quase 10% dos novos empréstimos, o valor do empréstimo excede o preço de compra da casa. Os preços das casas tornaram-se dissociados do crescimento da renda. Ultimamente, o serviço da dívida continuou a crescer como percentagem do rendimento disponível, atingindo recentemente 29%.
Mercado imobiliário de Frankfurt e Munique entre os mais superaquecidos do mundo
Se olharmos para o relatório UBS Global Real Estate Bubble Index, Frankfurt e Munique apresentam os maiores riscos de uma bolha imobiliária entre os mercados da zona do euro. Ambas as cidades alemãs viram os preços dos imóveis mais do que dobrar em termos nominais na última década, embora o crescimento esfriou para 5% entre meados de 2021 e meados de 2022a partir de níveis de dois dígitos.
No entanto, o aumento recente mascarou um aumento impressionante: os preços nominais das casas em Frankfurt ainda são mais de 60% mais altos do que há cinco anos. Durante este período, o crescimento dos preços ultrapassou significativamente o crescimento da receita e do aluguel, dissociado significativamente dos fundamentos. A demanda por investimentos desempenhou um papel fundamental na elevação dos preços. Embora os desequilíbrios do mercado tenham diminuído ligeiramente, o setor imobiliário de Frankfurt permanece em território de risco de bolha.
Especialmente com taxas de vacância extremamente baixas. Mas nos últimos anos, novas construções ganharam velocidade. Isso porque a população do centro financeiro da Alemanha está estagnada desde a pandemia.. A tendência de unidades menores mantém forte a absorção. Devido a possíveis novas construções, com o tempo, a escassez de moradias provavelmente diminuirá.
A combinação de custos crescentes de financiamento e fraco crescimento econômico em 2023 deve diminuir parte da exuberância do mercado. Atualmente um trabalhador de serviço qualificado alemão você pode financiar 40% menos do que antes da pandemia. Além disso, os investimentos em aluguel estão se tornando menos atrativos, o que reduz a demanda por imóveis para venda.
Em Munique, o mercado imobiliário foi sustentado por taxas de desocupação mínimas e uma força de trabalho crescente, mas as perspectivas econômicas alemãs pesaram sobre a demanda por imóveis. O aumento das taxas de hipoteca piorou a acessibilidade: Um trabalhador de serviço qualificado agora pode comprar um apartamento em Munique com um quarto a menos do que a média pré-pandemia.
