Controle de preços de aluguel na Catalunha É uma questão que tem estado no centro da política e da discussão pública na região nos últimos anos. Um debate que se transferiu que se coloca também em escala nacional e em março será votado no Congresso o projeto de Lei do Direito à Moradia.
Se nos colocarmos no contexto da Catalunha, a crescente demanda por moradias e a escassez de oferta levaram a um aumento significativo nos preços dos aluguéiso que tem pressionado muitos inquilinos, principalmente a população mais vulnerável, como jovens e pessoas de baixa renda.
Para resolver este problema, o governo catalão adotou medidas para regular e controlar os preços dos aluguéis. Em setembro de 2020, foi implementada uma nova lei sobre medidas urgentes para controlar os preços do aluguel de moradias. Esta lei se aplica a novas contratações em áreas com mercado imobiliário tenso, definidas como municípios com mais de 20.000 habitantes que tiveram aumento de aluguel ou famílias gastam mais de 30% de sua renda com aluguel.
A lei limita o aumento dos preços dos aluguéis entre locações e é de acordo com o regulamento em Berlim. Há exceções para unidades reformadas e para aquelas em que a renda do proprietário e do inquilino está abaixo ou acima de certos níveis, bem como para unidades maiores que 1.500 pés quadrados. Apesar de um recurso de inconstitucionalidade apresentado ao Tribunal Constitucional, a norma foi julgada favoravelmente em abril de 2022.
As medidas adotadas na Catalunha
Estas medidas incluem a implementação de um sistema de preços de aluguel, que estabelece limites máximos para os preços que podem ser cobrados pelos aluguéis. Este sistema se baseia no estudo dos preços de aluguel em diferentes bairros e cidades da Catalunha e é atualizado regularmente para refletir as mudanças no mercado.
O governo criou um fundo para ajudar os inquilinos para cobrir o custo do aluguel. Este fundo é financiado por impostos e destina-se a fornecer subsídios a quem não consegue pagar a totalidade da renda. Também foram estabelecidos programas para ajudar os locatários a encontrar moradias acessíveis, como a criação de habitações sociais e a reforma de prédios antigos.
Foi também criado um registo público de arrendamentos, que fornece informações sobre preços de aluguel na região.
Para além destas medidas, o governo regional também promoveu a construção de casas de aluguel acessíveis, com o objetivo de aumentar a oferta habitacional na região. A intenção desta medida era resolver a escassez de habitação e garantir que os preços dos aluguéis não continuassem a subir a uma taxa irracional.
Algumas medidas que só causaram problemas…
Em primeiro lugar, se olharmos para os resultados oferecidos pelo relatório da Esade “Os efeitos da limitação de preços dos aluguéis na Catalunha”, as informações são apresentadas em um gráfico sobre as receitas de aluguel de 2014 a 2022.
Durante o ano e meio de vigência da Lei, os preços cresceram 0,2%, com ligeira redução no primeiro trimestre de 2022, mas compensando essa redução no segundo trimestre do mesmo ano. O fato interessante encontrado é que você pode ver como a queda dos preços dos aluguéis começou antes da aprovação da lei de contenção de aluguéis.
A pandemia teve um papel importante no ajuste de preços e na dinâmica do mercado. Na reestruturação do mercado de arrendamento de férias após a pandemia e na fuga de apartamentos turísticos para outros mercados. A recuperação dos preços dos aluguéis em Barcelona foi rápida graças à melhora da economiamas esses fatos questionam a eficácia dos tetos de aluguel e confirmam a importância de analisar o problema com dados detalhados e metodologias apropriadas.
E é que muitos proprietários reduziram a qualidade de suas casas para manter os preços baixos. Além disso, alguns investidores deixaram o mercado imobiliário, o que reduziu a oferta de casas disponíveis para aluguel. Isso gerou uma demanda maior, o que elevou os preços em algumas regiões, ao contrário do que se buscava com o controle de preços.
Em um relatório recente da Câmara de Propriedade Urbana de Barcelona, foi destacado que, desde a implementação da Lei 11/2020, o número de anúncios de imóveis para aluguel nos principais portais imobiliários caiu drasticamente. Atualmente, os valores são inferiores aos de 2018.
Monràs & Montalvo (2022) constataram que a aplicação da lei causou uma queda na oferta de aluguel de cerca de 10%, essencialmente em imóveis com preços de arrendamento superiores ao preço de referência. A queda é explicada pela redução da oferta de aluguéis caros sem compensação com o aumento da oferta de aluguéis baratos.
Outro problema é que o controle de preços tem desencorajado os proprietários de imóveis a investir em novas casas, para que? Muitos acreditam que não conseguirão obter um retorno adequado do investimento, pois estão limitados pelos preços estabelecidos pela Generalitat. Isso levou a um declínio na construção de casas, exacerbando a escassez de moradias disponíveis para aluguel.
